Wohnen
Nebenkostenabrechnung bekommen – stimmt die?
Einmal im Jahr rechnet der Vermieter die Betriebskosten ab: Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister. Oft kommt eine Nachzahlung heraus. Fehler sind nicht selten – und du hast mehr Zeit zum Prüfen, als viele denken.
Stand 14.11.2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung
Was in der Abrechnung stehen muss
Eine Abrechnung nennt den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten jeder Position, den Umlageschlüssel (zum Beispiel nach Wohnfläche, Personen oder Verbrauch), deinen Anteil und die Vorauszahlungen, die du geleistet hast. Am Ende steht eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Fehlen diese Angaben oder sind sie nicht nachvollziehbar, ist die Abrechnung angreifbar.
Die Fristen für beide Seiten
Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Kommt die Abrechnung später, darf er keine Nachzahlung mehr verlangen – außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bekommst du trotzdem.
Du selbst hast nach Zugang der Abrechnung bis zum Ende des zwölften Monats Zeit für Einwendungen. Die Nachzahlung wird aber früher fällig: Meist geht man von einer Prüffrist von rund 30 Tagen aus. Bist du mit dem Prüfen noch nicht fertig, kannst du unter Vorbehalt zahlen.
So hilft blapier
Hast du so einen Brief? Leg ihn hier ab.
- Liest Abrechnungszeitraum, Nachzahlung oder Guthaben und die einzelnen Positionen und erklärt sie in drei Sätzen.
- Nennt die Zahlungsfrist und erinnert dich per E-Mail daran.
- Schreibt den Entwurf für die Bitte um Belegeinsicht oder einen Einwand gegen einzelne Positionen – du prüfst und gibst frei.
- Erzeugt einen Girocode für die Nachzahlung, wenn alles stimmt.
Was umlagefähig ist – und was nicht
Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung stehen und im Mietvertrag als umlegbar vereinbart sind. Dazu gehören zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister und die Gebäudeversicherung.
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Beim Hausmeister darf der Anteil für Reparaturen und Verwaltung deshalb nicht in die Abrechnung. Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter muss auf angemessene Kosten achten.
- Stimmen Abrechnungszeitraum und Wohnfläche?
- Sind deine Vorauszahlungen vollständig abgezogen?
- Passt der Umlageschlüssel zum Mietvertrag?
- Weichen Positionen stark vom Vorjahr ab?
- Tauchen Verwaltung, Reparaturen oder Instandhaltung auf?
Belegeinsicht verlangen
Du hast das Recht, die Belege einzusehen: Rechnungen, Verträge, Ablesewerte. Fordere die Einsicht schriftlich an und nenne die Positionen, die dir auffallen. Solange der Vermieter dir die Einsicht verweigert, kannst du eine strittige Nachzahlung in der Regel zurückhalten.
Hilfe bekommst du beim Mieterverein. Er prüft Abrechnungen für seine Mitglieder und kennt die typischen Fehler.
Guthaben – und was passiert, wenn du nichts tust
Ein Guthaben muss der Vermieter auszahlen. Tust du bei einer Nachzahlung nichts, wird sie fällig und kann angemahnt werden. Einwendungen kannst du bis zum Ende der Zwölf-Monats-Frist noch erheben. Danach kannst du die Abrechnung in der Regel nicht mehr beanstanden.
Häufige Fragen
Muss ich die Nachzahlung sofort zahlen?
Nein, du darfst die Abrechnung erst prüfen. Meist wird eine Prüffrist von rund 30 Tagen angenommen. Bist du unsicher, kannst du unter Vorbehalt zahlen.
Die Abrechnung kam zu spät. Muss ich zahlen?
Kommt sie später als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, darf der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Ausnahme: Er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Wie lange kann ich Einwände erheben?
Bis zum Ablauf des zwölften Monats, nachdem du die Abrechnung bekommen hast. Schreib sie schriftlich auf und nenne die Positionen konkret.
Darf der Vermieter Verwaltungskosten umlegen?
Bei Wohnraum nicht. Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Begriffe einfach erklärt
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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen zum Stand 14.11.2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die Angaben in deinem Brief, vor allem die Rechtsbehelfsbelehrung. Für eine Prüfung deines Falls wende dich an eine Beratungsstelle, Verbraucherzentrale oder Anwältin.